Отчасти это подтверждают и параметры второго минского займа, инвестиционный проект которого рассмотрен две недели назад на сессии Мингорсовета.
За два c половиной года в рамках первого минского облигационного жилищного займа построено 5 жилых домов. На стадии завершения находятся еще два дома: 116- и 153-квартирные, расположенные соответственно в кварталах улиц Бельского - Притыцкого (6.142 кв. м) и Некрасова - Беды (13.800 кв. м).
Всего же за счет средств займа будет построено 613 квартир общей площадью 41.006,5 м кв., а объем полученной прибыли предварительно оценивается в 1 трлн. BYB.
Причем сроки строительства по уже построенным домам в среднем на 16% ниже нормативных, а цена реализации квадратного метра общей площади квартир в 1,2-1,4 раза ниже, чем у других организаций, возводящих жилье в этих же микрорайонах за счет средств граждан.

Снижение стоимости строительства достигается за счет сокращения сроков строительства, четкого управления финансовыми ресурсами, активного поиска заказчиком поставщиков, предлагающих материалы и комплектующие по более низким ценам, и других организационно-технических и экономических факторов.

Например, установлена высокая ставка по остаткам средств на счете внебюджетного фонда займа (горфинуправления) - 0,5 ставки рефинансирования Национального банка. В этих условиях уполномоченный банк (Белорусский биржевой банк) заинтересован в том, чтобы привлекать средства инвесторов только в сроки и объемах, необходимых для успешного осуществления программы займа.

Обязательным условием является и высокое качество выполняемых работ. Кроме того, генеральный менеджер займа (ЗАО 'Инвестсистем') жестко контролирует подрядчиков, не допуская нарушения дисциплины цен.

Одной из целей займа является помощь незащищенным слоям населения в получении жилья, поэтому часть прибыли от реализации квартир направляется на социальные мероприятия: 20 квартир переданы городу и еще две квартиры, например в доме N 27 в микрорайоне Чкаловский, - инвалидам.

Большая часть квартир (50-75%) продается очередникам. Желающие приобрести квартиры проходят тщательную проверку Управлением учета и распределения жилой площади Мингорисполкома на предмет необходимости улучшения жилищных условий, чтобы в дальнейшем исключить практику перепродажи купленного жилья.

Полученную прибыль планируется направить на строительство бесплатного жилья для социально-незащищенных слоев населения, решение проблем социально-экономического развития города и другие цели.
По результатам проведения первого минского займа подписаны указы Президента Республики Беларусь от 21 апреля 1998 года N 228 'O первом брестском целевом облигационном жилищном займе' и от 23 февраля 1999 года N 109 'O первом гродненском и втором минском целевых облигационных жилищных займах'. Мингорисполкомом и Гродненским облисполкомом по согласованию c Минэкономики и Минфином разработан и утвержден 22 марта 1999 года 'Порядок привлечения и использования средств второго минского и первого гродненского целевых облигационных жилищных займов на строительство жилья, а также средств, вырученных от его продажи'. В этом документе детально определены направления использования привлекаемых средств, доходов, полученных от реализации жилья, порядок привлечения финансовых ресурсов для осуществления инвестиционной программы займа и учета средств займа в городском бюджете.
Инвестиционный проект 'Второй минский целевой облигационный жилищный заем' основан на опыте проведения первых минского и брестского целевых облигационных жилищных займов и включает в себя тщательную проработку всех аспектов. Это касается анализа рынков жилья и финансовых ресурсов, мощностей строительных организаций и в конечном итоге конкурентоспособности возводимого за счет займа жилья.

Данный проект был внесен на рассмотрение Контрольно-экспертного совета минских городских облигационных займов 28 декабря 1998 года и единогласно получил положительную оценку. В конце мая этого года инвестиционный проект детально рассмотрен на совместном заседании депутатских комиссий, а в начале июня - на сессии Мингорсовета.

Как показывает опыт, схема проведения первого минского займа достаточно эффективна и оправдывает себя, поэтому при подготовке к проведению второго займа в Минске она была принята за основу. В итоге схема проведения второго займа выглядит следующим образом.
На основании решения Минского горсовета Мингорисполком выпускает облигации займа на безбумажной основе - в виде записей на счетах, которые размещаются среди инвесторов - юридических и физических лиц. Их привлекательность обусловлена: высокой доходностью, равной при первичном размещении ставке рефинансирования НБ плюс какой-то процент годовых (из сложившейся практики - 5% годовых); освобождением от налогообложения доходов и прибыли, полученных по облигациям займа; удобными для инвесторов сроками размещения облигаций на вторичном рынке - от нескольких дней до 6 месяцев; формой выплаты дохода, одна часть которого выплачивается ежемесячно, а вторая - при выкупе или погашении облигаций; гарантией эмитента по обязательствам займа, обеспеченной находящимися в собственности Мингорсовета недвижимостью и другими материальными и финансовыми активами.
За счет полученных от реализации облигаций средств строятся жилые дома, квартиры в которых затем реализуются гражданам и организациям. Вырученные от продажи квартир средства идут на выкуп или погашение облигаций, выплату доходов по ним инвесторам и вознаграждения организаторам займа, а также другие цели, определяемые создаваемым президиумом Мингорсовета органом управления займом - советом второго минского облигационного жилищного займа.
Предполагается, что основными участниками второго минского целевого облигационного жилищного займа станут Мингорсовет, Мингорисполком, ЗАО 'Инвестсистем' и АКБ 'Белорусский биржевой банк'.
Минский горсовет принимает решение o проведении займа. Мингорисполком (эмитент) выпускает облигации и принимает на себя обязательства, вытекающие из условий выпуска облигаций. Финуправление Мингорисполкома (генеральный агент) обеспечивает первичное размещение и погашение облигаций.
ЗАО 'Инвест-Систем' (генеральный менеджер) осуществляет разработку и первичный анализ инвестиционного проекта займа на уровне технико-экономических обоснований; обеспечивает техническое управление этим проектом и выполняет функции заказчика при его реализации.
АКБ 'Белорусский биржевой банк' (уполномоченный банк) - приобретает облигации при первичном размещении, проводит аукционы по первичному размещению облигаций, осуществляет денежные расчеты по облигациям, ведет учет облигаций и депозитарное обслуживание инвесторов, проводит размещение облигаций среди инвесторов на вторичном рынке.
Координировать деятельность всех участников займа будет совет займа, в который войдут представители уже перечисленных и прочих заинтересованных организаций. Совет также будет определять стоимость построенного жилья, порядок его продажи и контролировать ход реализации проекта.
Как показывает опыт первого займа, в условиях длительных, до трех лет, сроков проведения местных облигационных жилищных займов сложно точно рассчитать объем эмиссии облигаций, так как фактические изменения в макроэкономической ситуации часто значительно отличаются от прогнозируемых.
Так, при проведении жилищного займа в Бресте при значительно большем росте фактического индекса стоимости строительно-монтажных работ, чем было предусмотрено инвестиционным проектом, утвержденный объем эмиссии позволяет построить лишь один жилой дом. Это при том, что при подготовке технико-экономического обоснования займа в расчет было заложено строительство 8 жилых домов. Поэтому на межведомственном совещании у председателя Госкомитета по ценным бумагам В. Шухно c участием специалистов Совмина, Госконтроля, Минфина, Государственного налогового комитета было решено, что в пределах одного займа может быть осуществлено несколько выпусков облигаций. (Ожидается, что это решение найдет отражение в общереспубликанской нормативной базе.)
Поэтому было признано целесообразным эмиссию облигаций второго минского целевого облигационного жилищного займа разбить на несколько выпусков для выполнения указанной в инвестиционном проекте программы. Объем эмиссии первого выпуска составит 3,900 трлн. BYB при сроке обращения займа - 36 месяцев.
За счет средств займа предполагается построить почти 129 тыс. кв. м жилья, из которых 10,3 тыс. передать горисполкому. Отчисления на инженерные сети и благоустройство города составят 28,4 млн. BYB в ценах 1991 года, или около 2 трлн. BYB (по состоянию на май т. г.). Кроме того, проведение второго займа позволит, как считают разработчики проекта, обеспечить работой в строительстве и смежных c ним отраслях более 2,3 тыс. человек. При этом объем поступлений в республиканский и местный бюджеты составят приблизительно 3 трлн. BYB (по состоянию на май т. г.) при налоговых льготах на доходы по облигациям в сумме около 1 трлн. BYB. Дополнительных поступлений в фонд социальной защиты, судя по расчетам специалистов, хватит на то, чтобы выплатить пенсии по возрасту 3,2 тыс. пенсионерам, а в фонд занятости - пособий 500 безработным.
Перечень объектов долевого строительства в городах РБ, возводимых в 1999 г. c привлечением средств физических и юридических лиц
ЗаказчикАдрес объектаХарактеристики объектаЦена за 1 кв. мУсловия оплатыСрок сдачиДополнительная информацияСМ ЗАО 'Ареса-Сервис-Строй'г. Минскпер. КалининградскийЖилой дом c подземной автостоянкой, 56 кв. 14 этаж.500-600 у. е.Первый взнос 25% от стоимости. Оплата в BYBII кв. 2000 г.^г. Минск, Логойский трактЖилой дом, кирп., 14 эт.: встроенные помещения в 1-й этаже; трехкомнатные квартиры450 у. е.Первый взнос - 20% от стоимости. Оплата в BYBII кв. 2000 г.Начало стр-ва - май 1998 г. Офисные помещения 50- 700 кв. м. Квартиры стандартной планировки^в/г СтепянкаЖилой дом, кирп., 10 эт.: встроенные помещения в 1-м этаже300 у. е.Первый взнос - 60% от стоимости. Оплата в BYBII кв. 1999 г.Начало стр-ва - 1997 г. Офисные помещения 150 кв. мОАО 'Забудова'г. Минск, микрорайон Большая Слепянка17 одноквартирных жилых домов, ячеистый бетонДо 580 USDОплата в USDIV кв. 2000 г.Квартиры улучшенной планировки^район пр-та Газеты 'Известия'30 одноквартирных жилых домов, ячеистый бетон430 USDОплата в USDI кв. 2000 г.Квартиры улучшенной планировки^ул. ПарниковаяЖилой дом, 24 кв., ячеистый бетон398 USDОплата в USDIV кв. 2000 г.Квартиры улучшенной планировки, 90-200 кв. м^^Жилой дом, 60 кв., ячеистый бетон---Начало строительства - IV кв. 1999 г.МЖК 'Маладосць'г. Могилевул. ОрловскогоЖилой домкирпич, 75 кв.230-250 USD по курсу НБОплата в BYB. Первый взнос - 150-200 млн. ВУВ^^Два жилых дома по 40 кв.---На стадии проектированияДанные таблицы об объектах получены в результате опроса предприятий и организаций, занимающихся долевым строительством. По мере поступления информации таблица будет продолжена. Начало таблицы см. в N 22/1999 'БР'.
Подготовлено по материалам, представленным ЗАО 'Инвестсистем'.
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.
------------------------------------------------------------------------
Белорусский рынок, 1999